地政學堂：不動產交易管理｜一站式專業房仲服務

壹、不動產交易管理

「有土斯有財」是國人傳統的觀念，購置不動產乃民眾一生中的大事，由於不動產交易過程涉及法令與事務繁雜，非一般社會大眾所能充分瞭解，在講究專業分工的多元化社會，國人多透過不動產交易服務業，例如不動產經紀業、經紀人員、地政士等，來協助完成不動產交易相關行為。又因不動產交易金額龐大，涉及民眾財產權益至鉅，消費糾紛時有所聞，為維護不動產交易安全，保障交易當事人權益，爰積極推動不動產交易輔助行業之法制化作業，分別於88年及90年完成公布不動產經紀業管理條例及地政士法，藉以落實不動產經紀業、經紀人員及地政士之管理與輔導，並嚴謹審查不動產經紀人員專業訓練機構團體之認可，強化其訓練品質，提升不動產經紀人員之素質。

另為促進不動產交易契約公平合理，避免交易糾紛，陸續研（修）訂各類與不動產交易相關之定型化契約書範本暨其應記載及不得記載事項，提供社會各界參考，作為企業經營者與消費者簽約之準據。在消費者保護意識日趨高漲的時代潮流，為購（售）屋者打造一個不動產交易安全環境及消弭不動產買賣糾紛，讓購屋者買的安心，住的開心，將是當前政府部門與民間業界亟須共同努力與重視的課題。

貳、不動產經紀業管理

民國70年代因社會經濟繁榮，房地產供需增加，交易隨之頻繁，房地產仲介業乃大量設立。惟仲介業務組織型態及經營規模不一，成員亦良莠不齊，因此經常發生仲介業或從業人員賺取差價，或假借理由沒收斡旋金，或屋齡、坪數、公共設施百分比與實際現況不符等情事，致使購屋糾紛頻傳，各類申訴與民事訴訟案件居高不下，影響消費者權益甚鉅。內政部為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定「不動產經紀業管理條例」，並奉總統於88年2月3日公布施行。自公布施行後，期間歷經3年的緩衝期讓舊有業者及從業人員有充分的時間準備及調適，其過渡期限已於91年2月4日屆滿，嗣後凡經營不動產仲介或代銷業務者，應依法向直轄市或縣（市）主管機關申請許可、加入登記所在地之同業公會、僱用具備經紀人員資格者執行業務，並按設立營業處所及僱用經紀人數量計算應繳存之營業保證金。違反法定義務與責任者，或非經紀業而經營仲介或代銷業務者，均應依法予以處罰。除了保障交易當事人之權益外，並建立不動產經紀業專業形象及經紀人員專業證照制度。

不動產經紀業相關法規

○不動產經紀業管理條例

○不動產經紀業管理條例施行細則

○不動產經紀業營業保證金繳存或提供擔保辦法

○不動產經紀業營業保證基金管理委員會組織及基金管理辦法

○直轄市縣（市）不動產經紀人員獎懲委員會組織規程

○不動產經紀人專業訓練機構團體認可辦法

○不動產經紀營業員專業訓練機構團體認可辦法

○不動產經紀業或經紀人員獎勵辦法

○不動產說明書應記載及不得記載事項

○不動產仲介經紀業報酬計收標準規定

○不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規範

○地政士及不動產經紀業防制洗錢及打擊資恐辦法

○不動產經紀業個人資料檔案安全維護管理辦法

合法不動產經紀業及經紀人員查詢，請至【不動產服務業管理作業系統】查詢。

參、不動產經紀人員專業證照制度

一、不動產經紀人管理

（一）依不動產經紀業管理條例規定，中華民國國民經不動產經紀人考試及格並依本條例領有不動產經紀證書者，得充不動產經紀人。又經不動產經紀人考試及格者，應具備1年以上經紀營業員經驗，始得向直轄市或縣（市）政府請領經紀人證書。而經紀營業員經驗，依下列情形之一認定：

1.取得經紀營業員資格並附有仲介或代銷業務所得扣繳資料證明者。

2.本條例施行前已實際從事仲介或代銷業務有所得扣繳資料證明者。此外，經紀人證書有效期限為4年，期滿時，經紀人應檢附其於4年內在中央主管機關認可之機構、團體完成專業訓練30個小時以上之證明文件，向直轄市或縣（市）政府辦理換證。

（二）鑑於現行不動產相關非營利機構或團體態樣繁多、規模不一，素質良莠不齊；為提升不動產經紀人專業訓練品質及維護參訓人員權益，於106年5月19日修正發布「不動產經紀人專業訓練機構團體認可辦法」，增訂訓練機構團體辦理訓練，除大專校院為教育部核准設立之高等教育機構，因已另有教學品質評鑑機制外，均應通過勞動部所定訓練品質規範評核（人才發展品質管理系統，Talent Quality–management System，簡稱TTQS）始得申請認可。又為使本辦法之處罰規定符合明確性及比例原則，除增訂辦理訓練應遵循事項外，並就不同違規情節區分處分程度為記違規點數、停止開課並記違規點數及廢止認可等3類處罰規定。不動產經紀人換證專業訓練課程查詢

二、不動產經紀營業員管理

（一）依不動產經紀業管理條例規定，經中央主管機關或其認可之機構、團體舉辦不動產經紀營業員訓練合格或不動產經紀人考試及格，並向中央主管機關指定之機構、團體登錄及領有不動產經紀營業員證明者，得充任不動產經紀營業員。前開經紀營業員訓練不得少於30個小時，其證明有效期限為4年，期滿時，經紀營業員應檢附完成訓練20個小時以上之證明文件，向中央主管機關指定之機構、團體重新辦理登錄。

（二）為提高不動產經紀營業員專業職能及服務品質，內政部推動不動產經紀營業員資格取得測驗機制，藉以落實專業訓練單位之管理，於101年11月15日修正「不動產經紀營業員專業訓練機構團體認可辦法」，規定參訓人員除應完成30小時專業訓練時數外，並應通過專業訓練機構團體舉辦之測驗，其相關配套措施包括訂定不動產經紀營業員專業訓練機構團體辦理營業員資格取得測驗注意事項、建置測驗題庫及測驗網等，並於102年8月1日起施行。

（三）為使主管機關以有限經費人力落實查核成效，自102年3月1日起實施「網路遠端即時監控」查核機制，由各訓練單位設置網路攝影等遠端監視設備，並於開課期間啟動設備全程監控訓練課程及測驗辦理情形，以利主管機關人員隨時透過網路遠端監控方式查核，強化管理深度並引導訓練單位自律管理。

（四）又為提升不動產經紀營業員專業訓練機構團體辦理訓練能力，爰強化專業訓練單位諮詢審查機制，自103年1月29日起，內政部對於訓練單位申請認可辦理營業員專業訓練，或於認可辦理訓練期間申請計畫變更涉及課程變更、師資增聘等事項變動過大者，由內政部業務單位依現行審查作業方式先行審查後，另邀請專家學者及有關機關，不定期召開諮詢審查會議，提供諮詢意見，作為是否審查通過之參據，藉由訓練品質之控管，以提升不動產經紀營業員服務品質。

（五）鑑於現行其他不動產相關之非營利機構或團體態樣繁多，且組織規模不一，加以成立門檻不高，致其素質良莠不齊，恐有影響辦理專業訓練品質及參訓人員權益之虞。為提升其辦訓能力，維護專業訓練品質，於104年12月29日修正發布「不動產經紀營業員專業訓練機構團體認可辦法」，增訂訓練機構團體辦理訓練，除大專校院為教育部核准設立之高等教育機構，因已另有教學品質評鑑機制外，均應通過勞動部所定訓練品質規範評核（人才發展品質管理系統，Talent Quality–management System，簡稱TTQS）始得申請認可。又為使本辦法之處罰規定符合明確性及比例原則，除增訂辦理訓練及測驗應遵循事項外，並就不同違規情節區分處分程度為廢止認可、停止開課、測驗並記點及僅記點等3類處罰規定。不動產經紀營業員專業訓練課程查詢

（六）不動產經紀人員專業訓練相關法規

○不動產經紀人專業訓練機構團體認可辦法

○不動產經紀營業員專業訓練機構團體認可辦法

○不動產經紀營業員專業訓練機構團體辦理營業員資格取得測驗注意事項

三、不動產專業人員訓練服務系統

內政部不動產交易服務網（ehouse）自96年9月上線以來，網站運作深獲各界好評，惟為配合內政部不動產資訊平台整合案，不動產交易服務網已於102年2月1日停止運作，其部分功能項目移併至該資訊平台繼續提供服務。其中不動產專業人員訓練等功能乃轉型為「內政部不動產專業人員訓練服務系統」，並於102年2月1日上線（內政部不動產專業人員訓練服務網）。主要提供的功能有專業訓練計畫申請、課程查詢、訓練成果、違規記點等事項，其服務對象有不動產估價師、不動產經紀人、不動產經紀營業員、地政士及租賃住宅管理人員等專業訓練之機構、團體或學校，後端平台並提供內政部業務單位審查認可辦訓業務之功能。民眾若要瞭解不動產經紀人員、地政士、不動產估價師及租賃住宅管理人員專業訓練課程開課情形或合法業者等相關資訊，亦可利用該網站查詢所需資訊。

肆、地政士管理

一、地政士法制化管理

為確保不動產交易安全，內政部依土地法第37條之1自85年起正式加強實施土地登記專業代理人管理，並依同法所授權訂定之土地登記專業代理人管理辦法為規範依據。由於土地登記專業代理人係屬專門職業，僅以土地法第37條之1及授權內政部訂定「土地登記專業代理人管理辦法」的行政命令為依據，其法令位階太低，對業者的權利、義務規範有限，故為落實證照制度，健全行政管理，84年12月召開之全國土地行政會議亦達成「土地登記專業代理人之名稱及管理，另以法律定之」之結論，以提升土地登記專業代理人之法律位階，研究強制土地登記專業代理人加入公會之可行性，以資完整規範。另為因應司法院大法官會議字第394號及第402號解釋有關「對人民違反行政法上義務之行政處分，涉及人民權利之限制，其處罰之構成要件及法律效果，應以法律定之」之意旨。內政部乃於86年間研擬「土地登記士法草案」報經行政院於88年1月核轉立法院審議。惟適逢第3屆立法委員任期屆滿，未及審議，且因88年2月公布施行之「立法院職權行使法」規定，原土地登記士法草案視同廢棄。內政部爰召集民間業者及相關單位代表研商，重新檢討草案內容，於89年6月7日再報經行政院於同年8月28日核轉立法院審議，經立法院將法案名稱修正為「地政士法」，完成三讀，由總統於90年10月24日以華總一義字第9000205260號令公布，並自公布後6個月（即民國91年4月24）施行，全文計分總則、執業、業務及責任、公會、獎懲、附則等6章，共59條。歷次修正日期、條文及理由或重點如下：

中華民國90年10月24日總統華總一義字第9000205260號令公布全文59條。

中華民國98年5月27日華總一義字第09800134291號令修正第11條及第59條條文；並自98年11月23日施行。

修正理由：

配合97年5月23日修正公布之民法修正條文將「禁治產宣告」修正為「監護宣告」，爰修正本法第11條相關用詞，並依立法體例規定本次修正條文施行日期。

中華民國100年6月15日總統華總一義字第10000122921號令令修正第30條條文。

修正理由：

因應「公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約施行法」施行，本條限制同級公會及全國聯合會均以1個為限，有過度限制人民結社自由之虞，未符公民與政治權利國際公約第22條自由結社權利之規定。

中華民國100年12月30日總統華總一義字第10000294951號令增訂第26條之1及第51條之1條文；刪除第52條條文；並修正第59條條文；施行日期，由行政院定之。

（中華民國101年6月27日行政院院臺建字第1010135254號令發布定自101年8月1日施行）

修正理由：

為建立不動產交易資訊公開透明機制，提供民間資產、抵押、投資、學術研究及政府施政之參考，以促進不動產交易市場健全發展，避免發生不當哄抬不動產價格之交易糾紛情事，爰修正部分條文。

修正重點：

（一）增訂地政士應於一定期限內向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊，並以去除識別化方式提供各界查詢或利用。

（二）增訂地政士違反申報登錄土地及建物成交案件實際資訊義務之處罰規定。

（三）罰鍰未依限繳納，移送強制執行之規定，依行政執行法之規定即可，不須於本法重複規定，爰予刪除。

（四）配合申報登錄土地及建物成交案件實際資訊之規定，考量修法後施行日期之銜接，爰增訂本次修正條文之施行日期，由行政院定之規定。

中華民國103年2月5日總統華總一義字第10300016651號令修正公布第11條及第59條條文。

修正理由：

立法院於修正公務人員任用法第28條條文時通過附帶決議，提出應請主管機關檢討透過法律限制精神病患領取執業執照、撤銷執照及聘用之歧視性規定。內政部爰檢討修正「地政士法」第11條及第59條規定，並研提修正條文，將有精神病不發給開業執照之情事，修正為罹患精神疾病或身心狀況違常，經直轄市或縣（市）主管機關委請2位以上相關專科醫師諮詢，並經認定不能執行業務者，始不發給開業執照，以免過度限制人民職業自由。

中華民國107年1月31日總統華總一義字第10700011061號令修正公布第11條條文；並自公布後六個月施行。

修正理由：

因精神疾病之範圍廣泛，按精神疾病診斷與統計手冊第五版對於精神疾病之類別定義，囤積症或是僅限於表演時的社交焦慮症等病症也視為精神疾病。但有此精神疾病及身心障礙是否影響當事人作為地政士之表現與專業，並無直接關係。因此，並不適宜以罹患精神疾病或身心狀況違常之情事來概括當事人不具備可勝任工作的專業技能，爰配合身心障礙者權利公約，刪除第11條關於罹患精神疾病或身心狀況違常人士不能執業之規定。

中華民國110年1月27日總統華總一義字第11000006921號令修正公布第26-1、59條條文；刪除第51-1條條文；施行日期，由行政院定之。

（中華民國110年5月21日行政院院臺建字第1100015199號令發布定自110年7月1日施行）

修正理由：

配合108年7月31日平均地權條例第47條修正公布，將不動產成交案件實際資訊申報登錄義務，調整由權利人及義務人（即買賣雙方）於申請買賣移轉登記時檢附申報書共同辦理，爰刪除第26條之1地政士申報義務及第51條之1違反義務之處罰規定，並增訂本次修正條文施行日期由行政院定之規定。

二、地政士專業證照制度

依地政士法規定，在中華民國執業之地政士需具備下列要件：

（一）中華民國國民經地政士考試或檢覈及格。

（二）向中央主管機關（內政部）申請地政士證書。

（三）向開業所在地之直轄市、縣（市）政府申請地政士開業執照。

（四）加入該管直轄市或縣（市）之地政士公會。地政士開業資訊查詢

地政士法自91年4月24日施行後，考試院考選部每年舉辦專門職業及技術人員普通考試地政士考試；又為解決本法施行前，已領有土地登記專業代理人考試及格或檢覈及格證書者，於本法第53條訂有本法公布施行後，得依本法規定，請領地政士證書。依據地政士法第8條規定，地政士開業執照有效期限為4年，期滿前，地政士應檢附其於4年內在中央主管機關認可之機關（構）、學校、團體完成專業訓練30個小時以上或與專業訓練相當之證明文件，向直轄市或縣（市）主管機關辦理換發開業執照。地政士換照專業訓練課程查詢

三、地政士相關法規

○地政士法

○地政士法施行細則

○地政士簽證責任及簽證基金管理辦法

○地政士專業訓練機關（構）學校團體認可辦法

伍、不動產交易定型化契約

為健全不動產交易市場，並兼顧企業經營者與消費者權益，以減少不動產交易糾紛，內政部自85年起陸續依據消費者保護法第17條規定，訂定各項不動產交易契約書範本暨其應記載及不得記載事項，作為企業經營者與消費者訂定定型化契約之準據。

目前內政部已公告之不動產交易契約書範本，計有預售屋買賣、預售停車位買賣、不動產委託銷售、成屋買賣、住宅租賃、房屋委託租賃契約書等6種範本，提供各界參考使用，因屬範本性質，對於企業經營者尚無強制拘束力。已公告之不動產交易定型化契約應記載及不得記載事項計有預售屋買賣、預售停車位買賣、成屋買賣及不動產委託銷售、住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項等5種，因其係屬實質法規命令，對於企業經營者具有強制拘束力；如企業經營者提供使用之定型化契約，違反該應記載及不得記載事項者，消費者得主張該定型化契約條款無效。為維護交易安全，內政部將持續因應社會經濟發展情形，針對不動產消費爭議及糾紛問題，適時檢討修正相關契約書範本暨其應記載及不得記載事項，以保障消費者權益。

陸、租賃住宅服務業管理

國人因居住或就學因素有租賃住宅需求者估計約有二百八十五餘萬人，約涵蓋我國總人口八分之一。經檢視現行租賃住宅市場問題，包含租賃權利義務關係不對等、租賃住宅廣告資訊未真實透明及未有便捷糾紛處理機制等，導致一般租屋族群之保障仍有不足，另租賃住宅之供給多以個人出租為主，缺乏專業化經營管理，出租人基於租賃住宅管理事務繁雜、管理成本高或無力管理等因素，導致住宅閒置而未能有效導入租賃住宅市場。為保障住宅租賃雙方權益及健全租賃住宅市場發展，朝下列五大面向推動「租賃住宅市場發展及管理條例」（簡稱租賃條例）立法，業經總統於106年12月27日公布，自107年6月27日施行：

一、強化保障住宅租賃關係：

現行「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」為適用消費者保護法定義之消費關係，仍有非具消費關係之住宅租賃契約未受保障，故授權就非具消費關係之住宅租賃契約增訂應約定及不得約定事項，提供住宅租賃雙方更全面性之保障。此外，針對押金上限及返還機制、出租人應保持租賃住宅於租賃期間符合於居住使用、轉租人應出示出租人同意轉租書面文件及出租人與承租人得在特定情形下提前終止租約，明確規範其權利義務關係；並規範受託刊登租賃住宅廣告之媒體經營者應負特定資訊之查證責任，確保承租人獲得正確資訊，簽訂公平對等之住宅租賃契約。

二、輔導成立非營利團體協助處理租賃事務：

租賃雙方得分別加入出租人或承租人之非營利團體，利用團體內部提供之互助機制，分享專業經營經驗及面對糾紛處理協商技巧、教育訓練課程培力等，降低處理住宅租賃事務成本，提升專業經營能力及取得可信賴之諮詢處理管道。

三、增加免費住宅租賃糾紛處理管道：

由直轄市或縣（市）不動產糾紛調處委員會進行爭議調處，由政府扮演公正專業之第三人角色，讓申請人免繳調處費用，協助人民確保住宅租賃權益。

四、提供出租人（自然人）租稅優惠：

鼓勵出租人將持有之房屋透過專業經營者代管或出租予專業經營者後轉租，給予所得稅、地價稅及房屋稅相關租稅優惠，出租人藉此能減輕經營負擔及獲得穩定收益，有助活絡租賃住宅市場。

五、建立租賃專業服務制度：

訂定租賃住宅服務業管理及業務規範，並要求其從業人員取得專業證照，藉由引入租賃住宅之「代管」及「包租」專業服務制度，協助處理龐雜之租賃住宅管理事務，有效協助租賃雙方釐清權利義務關係，建構出租人放心出租及承租人安心居住之專業租賃服務制度。